ข่าวที่น่าสนใจ

จับตาพื้นที่เศรษฐกิจแห่งใหม่ในยุคขยายตัว ราคาที่ดินรอบ มมส พุ่งขึ้นกว่า 90%

 

สมบูรณ์ พื้นที่ 11แต่ละปีมีนิสิตเข้ามาศึกษาในมหาวิทยาลัยมหาสารคาม (มมส) เป็นจำนวนมาก โดยปีการศึกษา 2559 มีนิสิตจำนวน 54,172  คน ทำให้มีผู้คนหลั่งไหลเข้ามาทำธุรกิจภายในพื้นที่จำนวนมากเช่นกันเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของนิสิตและผู้อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็น หอพัก ร้านค้า ร้านขายยา คลินิก  ร้านอาหาร สถานบันเทิง ห้างสรรพสินค้า และการสร้างอาคารพาณิชย์  ถือว่าเป็นมหาวิทยาลัยที่มีความเจริญก้าวหน้าทางธุรกิจพอสมควร

เมื่อมีผู้เข้ามาลงทุนทำธุรกิจมากขึ้นแน่นอนว่าในการสร้างอาคารและธุรกิจดังกล่าวต้องใช้ที่ดินในการประกอบสร้าง ทำให้ราคาที่ดินที่อยู่รอบๆเขตพื้นที่  มมส มีราคาสูงขึ้นเมื่อเทียบกับราคาในอดีต และในการสร้างแต่ละที่นั้นจะมีขอบเขตในการก่อสร้าง ซึ่งเทศบาลตำบลท่าขอนยาง อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม จะเป็นผู้กำหนดพื้นที่

 

คนนอกพื้นที่เข้ามาทำธุรกิจกว่า 80%

นายปกครอง ไชยธานี หัวหน้าฝ่ายการโยธา เทศบาลตำบลท่าขอนยาง อ.กันทรวิชัย

จ.มหาสารคาม กล่าวว่า  ในการสร้างตึก อาคาร หอพัก หรืออาคารเพื่อการประกอบการ แต่ละครั้งต้องมีการทำเรื่องการขออนุญาตก่อสร้าง เพื่อจะได้ลงพื้นที่สำรวจว่าพื้นที่นั้นอยู่ในเขตที่สามารถสร้างได้และเทศบาลฯ มีการแบ่งโซนการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยแบ่งตามสีของพื้นที่เช่น พื้นที่สีเขียวเป็นพื้นประเภทชนบทและเกษตรกรรม พื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย พื้นที่สีส้มเป็นพื้นที่ประเภทอยู่อาศัยประเภทปานกลาง และพื้นที่สีแดงเป็นพื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เป็นต้น

สำหรับการลงทุนเข้ามาทำธุรกิจ นายปกครอง เล่าต่อว่า มีคนเข้ามาทำธุรกิจในพื้นที่จำนวนมากถึงแม้ว่าจำนวนนิสิตจะคงที่ก็ตาม แต่ยังก็มีการก่อสร้างอาคารใหญ่เพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆถ้ามีการก่อสร้างเป็นจำนวนมากแสดงว่ามีเศรษฐกิจที่ดี ผู้ประกอบการจึงกล้าลงทุนถึงแม้ที่ดินราคาสูง และส่วนมากคนที่เข้ามาลงทุนซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจเป็นคนนอกพื้นที่ประมาณ80%

นายณัฐพงษ์ เจริญมิตร เจ้าของธุรกิจร้านลำภูหมูกระทะ อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม บริเวณใกล้เคียงมหาวิทยาลัยมหาสารคาม กล่าวว่า  เดิมเป็นคนจังหวัดนครพนม และร้านนี้ไม่ได้สร้างขึ้นเอง เกิดจากการเซ้งร้านต่อจากเจ้าของเดิมในพื้นที่ส่วนของการสร้างร้าน เป็นพื้นที่เช่าเดือนละ 15,000บาทสัญญาปีต่อปี  เนื่องจากประมาณ 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดหมูกะทะกำลังมาแรง จึงคิดจะลงทุนทำธุรกิจนี้ ส่วนกำไรจากการลงทุนยังพออยู่ได้ เพราะปัจจุบันนี้ธุรกิจร้านอาหารปิ้งย่างมีเพิ่มขึ้นจำนวนมาก จึงเกิดการแชร์ลูกค้ากัน

นายภูมินทร์ พุทธิวงษ์  เจ้าของธุรกิจร้านฟิตเนต Metal GYM  อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม บริเวณใกล้เคียงมหาวิทยาลัยมหาสารคามกล่าวว่า  การเปิดร้านฟิตเนตไม่ได้เปิดเพราะเป็นกระแสหรือว่าเป็นเทรนด์ ส่วนตัวเป็นคนที่ออกกำลังกาย จึงอยากลองเปิดตลาดฟิตเนตใน มมส  เพราะปัจจุบันนี้คนรักสุขภาพมากขึ้นแตกต่างจากเมื่อก่อน และคาดว่าฟิตเนสคงเป็นธุรกิจที่เหมาะกับการเข้ามาลงทุน

 

ที่ดินเขตกันทรวิชัยมีราคาสูงสุด

เมื่อมีคนสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในเขตพื้นที่บริเวณ มมส ตัวเลขราคาที่ดินก็มีส่วนสำคัญในการซื้อขายเพื่อจะเข้ามาลงทุนสำหรับการประเมินวัดราคาที่ดิน นางสาวปิยจิต โคตรคำสูนย์ นักประเมินราคาทรัพย์สินปฏิบัติการสำนักงานธนารักษ์พื้นที่มหาสารคาม ให้ข้อมูลว่า ในการประเมินวัดราคาที่ดินต้องมีการออกไปเดินภาคสนามและสำรวจพื้นที่ เช่น ที่ดินรอบ มมส จะประเมินทีละหลายๆแปลงแล้วระบุว่าถนนเส้นนี้มีราคาเท่าใด เช่น ถนนถีนานนท์ (ถนนบริเวณจากสะพานแม่น้ำชีถึงสามแยกหน้าป้าย มมส) มีความหนาแน่นมาก ราคาประมาณ 55,000 บาทต่อตารางวา

“เกณฑ์ที่ใช้ในการตั้งราคาคือ 1.ดูจากการใช้ประโยชน์เช่นใช้ประโยชน์เป็นพาณิชยกรรมที่อยู่อาศัย ที่ดินเปล่าหรือว่าเกษตรกรรม 2. ความสะดวกสบายในการเดินทาง 3. ความหนาแน่น 4. จะใช้ข้อมูลในการซื้อขายสำหรับข้อมูลการซื้อขายที่ใช้หลักๆ คือข้อมูลที่จดทะเบียนซื้อขายนำมาจากกรมที่ดิน เวลาโอนซื้อขายก็จะจดทะเบียนประเมินที่สำนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจะมีใบซื้อขายแล้วนำมาคีย์ข้อมูลเข้าในระบบ เมื่อมีการซื้อขายจะทำการดึงข้อมูลออกมาแต่ละแปลงว่ามีการซื้อขายเท่าใด เป็นราคาต่อตารางวา” นางสาวปิยจิต กล่าว

นักประเมินราคาทรัพย์สินฯ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ส่วนมากประชาชนจะชอบเลี่ยงการจดทะเบียนประเมินและจะชอบจดต่ำกว่าราคาประเมินเพราะฉะนั้นจะเอาข้อมูลมาเพื่อนำไปสืบว่าเขาขายราคานี้จริงหรือไม่ ถ้าไม่ได้ขายราคานี้จริงแล้วประชาชนขายราคากันเท่าใดแล้วเอาข้อมูลนั้นมาประมวลผลหาค่าเฉลี่ยว่าจะจับกลุ่มกันไปในทิศทางไหนแล้วก็จะเลือกราคานั้น

นางสาวปิยจิต กล่าวต่อว่า ถ้าเทียบกับ 10 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากแต่ถ้าเปลี่ยนจากรอบปีบัญชีที่แล้วรอบปี 2559 ถึงรอบปี 2562 เปรียบกับรอบปีบัญชี 2555 ถึงรอบปี 2558 โดยเฉลี่ยของอำเภอกันทรวิชัยเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 90.43%

“สาเหตุหลักๆ มาจากความเจริญของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม เพราะมีประชากรอาศัยจำนวนมากขึ้นความต้องการก็มากขึ้น เหมือนหลักเศรษฐศาสตร์ทั่วไปก็คือที่ดินมันคงที่แต่ความต้องการเรามากขึ้นสำหรับที่ดินราคาสูงสุดของจังหวัดมหาสารคาในพื้นที่เขตอำเภอเมืองคือถนนนครสวรรค์เส้นเดียวแต่ถ้าเปรียบเทียบกันแล้วถ้าไม่นับเอาตัวเทศบาลเมือง คืออำเภอกันทรวิชัยมีราคาสูงสุดเพราะว่าราคาที่ประเมินได้ก็จะอยู่ที่ 55,000 บาทต่อตารางวาถนนเส้นนี้เลยทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 2202 บ้านท่าขอนยาง – บ้านขี”นางสาวปิยจิต กล่าว

นางสายทอง สิทธิเสนา ชาวบ้านหมู่ที่  1 ต.ขามเรียง อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม  กล่าวว่า  แต่ก่อนพื้นที่เขต มมส เป็นเขตป่า แต่ทุกวันนี้กลายเป็นตึกอาคารสูงใหญ่ ราคาจึงแตกต่างจากแต่ก่อน ทุกวันนี้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากเมื่อก่อนไร่ละ 10,000–20,000 บาท แต่ปัจจุบันอยู่ที่ไร่ละกว่าล้านบาท และมีคนเข้ามาซื้อที่ลงทุนเป็นจำนวนมาก

นายณัฐพงษ์ เจ้าของธุรกิจร้านลำภูหมูกระทะอ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม กล่าวว่า ราคาที่ดินถนนบ้านดอนยม-มมส (เส้นหน้าป้าย)พื้นที่ 2 งานราคาประมาณ5 – 6 ล้านบาท จากเดิมพื้นที่เป็นป่าราคาไร่ละไม่กี่แสนยังไม่มีใครกล้าซื้อ แต่เมื่อมหาวิทยาลัยย้ายมาตั้งอยู่ ผู้คนก็เริ่มเข้ามาลงทุน ซื้อที่ทำหอพักที่ดินจึงมีราคาสูงขึ้น แต่คาดว่าอีกไม่นานมันน่าจะอิ่มตัว

 

ธุรกิจรอบ มมส เริ่มถึงจุดอิ่มตัว

ดร.อุทิศ พงศิจิรวัฒนา อาจารย์ประจำสาขาวิชาเศรษฐศาสตร์ คณะการบัญชีและการจัดการ  มหาวิทยาลัยมหาสารคาม ให้ข้อมูลว่า เมื่อปี พ.ศ.2542 พื้นที่โดยรวมเป็นพื้นที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรม  ปัจจุบันกลายมาเป็นอาชีพพาณิชยกรรม คือค้าขายสินค้าในเชิงอุปโภคบริโภคให้กับนิสิต

ในปีการศึกษา 2559 มีนิสิตจำนวน 54,172 คน โดยนิสิตอยู่ในช่วงวัยที่กำลังกินกำลังใช้ทำให้เศรษฐกิจโดยรอบเติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สังเกตจากปี พ.ศ.2560 หอพักทั้งหมดมี 535 แห่งในเขตเทศบาลตำบลขามเรียง และเทศบาลตำบลท่าขอนยาง  อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม ยังมีทั้งหมู่บ้านจัดสรรคอนโด  และโรงยิมต่างๆเป็นต้น

ดร.อุทิศ กล่าวต่อว่า สำหรับการเข้ามาทำธุรกิจ ผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายต้องทำในสิ่งที่ตอบสนองต่อความต้องการของนิสิตและประชาชนที่เข้ามาอยู่อาศัย นอกจากการขายสินค้า ยังมีธุรกิจบริการ เช่น ร้านตัดผม ร้านเสริมสวย ร้านซ่อมรถ ร้านซ่อมโทศัพท์ ร้านซ่อมคอมพิวเตอร์และโน๊ตบุ๊ค ธนาคาร ร้านรับจำนำของ ร้านหมูกระทะ และหอพัก เป็นต้น

สำหรับธุรกิจที่มีการก่อตัวขึ้นเป็นจำนวนมากใน มมส คือการขายสินค้าเพื่ออุปโภคบริโภคและธุรกิจหอพัก สำหรับธุรกิจหอพักยังเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่สำคัญไม่ต่างจากการขายสินค้า เพราะนิสิตที่เข้ามาไม่มีใครมีที่พักเป็นของตัวเองจึงต้องมาอยู่หอพัก ดังนั้นจำนวนที่นึกถึงเป็นผลิตภัณฑ์มวลรวมของอุตสาหกรรมที่เป็นหอพักกับอุตสาหกรรมมวลรวมที่เป็นการกินอุปโภคบริโภคน่าจะมากที่สุด

ดร.อุทิศ เล่าต่อว่า เมื่อมีคนเข้ามาอยู่อาศัยและเข้ามาลงทุนทำธุรกิจในจำนวนมากขึ้นในเขตพื้นที่เทศบาลตำบลขามเรียงและเทศบาลตำบาลท่าขอนยาง อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม โดยมี มมส อยู่ในพื้นที่ตรงกลาง ทำให้สองชุมชนนี้กลายเป็นชุมชนเมือง เพราะชุมชนเมืองดูจากความหนาแน่นของประชากร

“สำหรับปัญหาเมื่อชุมชนมาอยู่มันทำให้เกิดโครงสร้างทางสังคมแถบ มมสมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม จากเกษตรกรรมกลายเป็นพาณิชยกรรม เดิมที่ไม่มีอาชญากรรมก็มีอาชญากรรมมากขึ้น อุบัติเหตุมากขึ้นทั้งนี้ไม่มีการวางระบบที่ดีก่อนการสร้างมหาวิทยาลัย หลังจากการสร้างมหาวิทยาลัยแล้วเสร็จ จะเห็นได้ว่าถนนเพิ่งพัฒนาทั้งที่ควรจะพัฒนาก่อนที่มหาวิทยาลัยจะเข้ามาอยู่ก่อนที่คนจะเข้ามาใช้ มักจะทำให้เกิดปัญหาอย่างเช่น ปัญหาน้ำท่วม ปัญหาขยะมูลฝอย ทำให้สังคมไม่มีความเป็นระบบระเบียบในส่วนที่กำลังมีการแก้ไขปัญหาคือเรื่องถนนเห็นได้จากมีการแบ่งล็อคของถนนและเรื่องร้านเหล้าที่ตั้งอยู่ใกล้บริเวณโดยรอบของมหาวิทยาลัยเป็นจำนวนมาก” ดร.อุทิศ  กล่าว

อาจารย์ประจำสาขาวิชาเศรษฐศาสตร์ กล่าวเสริมต่ออีกว่า ขณะนี้ธุรกิจเริ่มที่จะถึงจุดอิ่มตัว สังเกตจากอาคารพาณิชย์หลายที่เริ่มปล่อยขาย ดังนั้นถ้าถึงจุดอิ่มตัวก็จะไม่ค่อยขยายมาก ในอนาคตการพัฒนายังสามารถพัฒนาต่อได้ แต่จะพัฒนาในอัตราที่ลดลงคือรายที่มีคุณภาพดีอยู่แล้วสามารถที่จะอยู่ต่อได้ สำหรับเรื่องของการขยายธุรกิจอาจเป็นการขยายแบบแทนที่ ที่เดิมอาจล้มละลายเพราะคุณภาพอาจจะไม่ดี แต่ก็จะมีที่ใหม่ที่คุณภาพที่ดีกว่าเข้ามาแข่งขัน

จากเขตพื้นที่ป่าราคาที่ดินไม่สูงมาก จนมาถึงปัจจุบันที่ดินรอบรอบ มมส มาถึงยุคการขยายตัวของธุรกิจการลงทุน ซึ่งที่ดินมีราคาสูงขึ้นจากหลักหมื่นกลายเป็นหลักล้าน ถึงแม้ว่าการเข้ามาทำธุรกิจใกล้จะถึงจุดอิ่มตัว แต่ยังเห็นการพัฒนาเข้ามาค้าขายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ คงต้องจับตาดูกันต่อว่าทิศทางของธุรกิจจะเป็นอย่างไรในอนาคต

หนังสือพิมพ์สื่อมวลชน :  รายงาน

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s

%d bloggers like this: